Storbyer vil sikre plads til alle

Af

Mange europæiske storbyer kæmper med høje boligpriser og faren for social opsplitning. Men i andre lande gør det offentlige en målrettet indsats for at skabe plads til mellemindkomster og førstegangskøbere, der ellers presses ud af byen. Danmark kan lære meget af London, Amsterdam og Oslo, siger forfatteren til en rapport om emnet.

STYRING På Java Eiland i den hollandske hovedstad Amsterdam er der opført en helt ny bydel. Det tidligere havneareal er blevet til et stort boligområde med 1.400 lejligheder. Og det er rigtig attraktivt – tæt på både vandet og byens centrum.

Kvarteret består imidlertid ikke kun af dyre ejerlejligheder – for dem med det store checkhæfte. Der er også »sociale boliger« til folk med almindelige indtægter. Blandede boligformer var slet og ret en betingelse, før Amsterdam kommune gav grønt lys til det store byggeprojekt.

Java Eiland er kun et af mange eksempler på, hvordan det offentlige i andre lande søger at sikre en socialt blandet storby. Det fremgår af rapporten »Billige Boliger – europæiske erfaringer«, som dr. scient. og lektor på geografisk institut ved Københavns Universitet Hans Thor Andersen i december udsendte for Københavns Kommune.

»Europæiske storbyer har stigende problemer med, at mellemindkomsterne ikke kan få en acceptabel bolig. Velfærdsstaten sørger for boliger til de fattige, mens folk med høje indkomster kan købe deres på markedet. Det klemmer mellemindkomsterne, og derfor har man i andre lande programmer, der sikrer boliger til overkommelige priser,« siger Hans Thor Andersen.

Han peger på, at den økonomiske vækst over det meste af Europa koncentreres omkring storbyerne, og at mennesker med høje indkomster derfor søger mod metropolerne. Det skaber pres på boligmarkedet og ændrer byernes sociale geografi.

De sociale forandringer i København og andre storbyer er da også dokumenteret i adskillige undersøgelser. I sidste måned konkluderede en analyse fra Danske Bank, at mellemindkomsterne »prises« ud af Storkøbenhavn som følge af de seneste års eksplosive prisstigninger på villaer og ejerlejligheder.

Afdelingsdirektør i Danske Analyse Steen Bocian peger på, at folk med lave indkomster ikke rammes så hårdt, fordi de typisk bor i lejligheder i almennyttigt byggeri. Derimod påvirker de stigende boligpriser især lærere, sygeplejersker og politibetjente, der tidligere havde råd til en ejerbolig i Storkøbenhavn. Og den udvikling ændres ikke af den aktuelle afmatning på boligmarkedet:

»Ejendomspriserne er faldet, men renten er samtidig steget, og dermed er det ikke blevet lettere for skolelæreren at komme ind på det københavnske boligmarked. Hvis vi ser udviklingen på 10-20 års sigt, er der en langsigtet tendens til, at København prismæssigt løber fra resten af landet. Det er en fundamental problemstilling, som ikke vil forsvinde,« siger Steen Bocian.

Han peger på, at væksten og befolkningsfremgangen koncentreres om hovedstadsområdet, og at udbuddet af byggegrunde slet ikke kan følge med. En kombination, der i det lange løb vil drive priserne op.

Steen Bocian advarer dog imod, at man prøver at skaffe plads til mellemindkomsterne ved offentlig støtte, sådan som det er tilfældet i overborgmester Ritt Bjerregaards plan om billige boliger. I stedet kan kommunerne øge udbuddet af byggegrunde ved at lempe planlovene. Hvis der er problemer med at rekruttere lærere eller politibetjente, må man overveje at sætte deres løn op, mener Steen Bocian.

Aftaler med entreprenører

Derimod er Hans Thor Andersen tilhænger af by- og boligpolitiske initiativer, og han fremhæver de positive erfaringer fra andre lande. I den engelske hovedstad London har man i en årrække haft fokus på de klemte mellemindkomster. Byens dramatisk stigende boligpriser gør det svært at rekruttere »key workers« – eksempelvis lærere, personale til sundhedsvæsenet og brandmænd.

Derfor har Londons bystyre en målsætning om, at halvdelen af alt nybyggeri skal være »affordable housing«, det vil sige leje- eller ejerboliger til rimelige priser. Det er ikke lykkedes at få andelen så langt op som til halvdelen, men det vigtigste redskab har vist sig at være de såkaldte § 106-aftaler.

Aftalerne blev indført under den konservative premierminister Margaret Thatcher for at styrke den private sektors ansvar over for lokalsamfundet. § 106 indebærer, at bygherrer forud for større projekter skal indgå en bindende aftale med kommunen. Aftalerne indeholder typisk en forpligtelse til, at 25-30 procent af byggeriet bliver billige boliger. Og analyser viser, at langt over halvdelen af alle billige boliger i England skaffes til veje ved hjælp af disse planlægningsaftaler.

Også i Holland har det offentlige hånd i hanke med byggeprojekterne. I Amsterdam ejer kommunen det meste af jorden og lejer den til bygherrerne. Byens almene boligselskaber har aftalt med kommunen, at der i de næste år skal opføres 20.000 nye boliger, heraf 6.000 »sociale boliger« med en relativt lav husleje.

Det fortæller Jeroen van der Veer, rådgiver for Amsterdams føderation af boligkooperativer. Kommunen lejer jorden billigere til bygherrer, der bygger sociale lejligheder. Og de almene boligselskaber opfører som regel kvarterer med blandede boligformer, da salget af nye ejerlejligheder finansierer de billigere sociale boliger:

»Det er et vigtigt mål for både os og kommunen, at vi får socialt blandede kvarterer. Derfor har nye byggeprojekter typisk 70 procent boliger til markedspris og 30 procent sociale boliger,« siger Jeroen van der Veer til Ugebrevet A4.

Liberale Danmark

Rapporten om billige boliger i Europa peger på, at situationen i storbyerne er forskellig. I London er boligpriserne steget dramatisk, mens stigningerne i de andre lande er knap så voldsom.

I Oslo er de centrale bydele blevet dyre, men tre kilometer fra centrum er der stadig boliger til rimelige priser. Alligevel arbejder Oslos bystyre med en plan om, at bygherrer på et stort byggeprojekt ved de tidligere havnearealer skal forpligtes til at opføre blandet byggeri. 15-20 procent af lejlighederne skal være billige boliger, som kommunen kan bruge til trængte grupper.

»Danmark har en langt mere liberal planlov end England, Holland og Norge. Herhjemme kan kommunerne end ikke udlægge et areal til billige boliger, fordi de altid skal sælge til den højest bydende på markedet. Kommunerne har ikke de samme redskaber som i andre lande,« siger Hans Thor Andersen.

Samtidig har både London, Oslo og Amsterdam en anden type tiltag, nemlig billige boliglån til bestemte befolkningsgrupper.

I London kan folk med lav- og mellemindkomster få statslige lån, så de gradvist kan købe deres bolig gennem såkaldt delt ejerskab. I Amsterdam yder kommunen rentefri lån til mellemindkomsters køb af ejerboliger. Det samme gør den statslige Husbanken i Norge over for lavindkomster, handicappede og unge, der etablerer eget hjem uden at have penge på kistebunden.

Hans Thor Andersen er dog skeptisk over for sådanne målrettede lån. De skaber forskelsbehandling i forhold til dem, der tjener en anelse mere end grænsen for de billige lån. I stedet skal den generelle boligpolitik skaffe flere billige boliger:

»Det kunne være lån til almene boliger, der først blev betalt tilbage over 60 år og dermed førte til lavere husleje. Det kunne også være favorable lån til en ny form for andelsboliger, hvor gevinsterne ikke kunne kapitaliseres. Der er brug for brede og alment gældende løsninger.«