Salg af almene boliger kan forværre ghettoproblemer

Af | @MichaelBraemer

Boligforskere tvivler på, at regeringen kan skabe blandede kvarterer ved at give lejere mulighed for at købe deres almennyttige bolig. I bedste fald vil der ske meget lidt – i værste fald vil man skabe ghettoer og gøre det uhyre vanskeligt at løse boligsociale problemer.

Det bliver svært at skabe blandede ejerformer og en bredt sammensat beboerskare i forskellige bydele, sådan som regeringens mål er for den reform, der skal give lejere i det almennyttige byggeri mulighed for at købe deres bolig.

Erfaringer fra andre lande viser nemlig, at det er utrolig let at sælge boliger, der ligner de ejerboliger, man har i forvejen – rækkehuse, lav bebyggelse, villaer og centralt beliggende ældre lejligheder. Til gengæld er det umuligt at få gang i salget i problemfyldte bydele.

Det siger forskningschef i Statens Byggeforskningsinstitut Hans Christensen.

»Ingen kender de vilkår, boligerne vil blive udbudt på. Men hvis man forudser, at man vil give los og tilbyde dem til en så subsidieret pris, at beboerne vil være godt tossede, hvis de ikke siger ja, så vil man kun have bebyggelser tilbage, hvor de sociale problemer bliver endnu tungere end dem, vi har i dag. Mængden af sociale problemer bliver jo ikke mindre. Der bliver blot færre boliger at fordele dem på. Men hvis der bliver tale om noget, der ligner markedspris, så færre vil have råd til at købe, kan det godt være, at det ikke går helt så galt,« mener han.

Hans Christensen henviser til erfaringer fra især England, men også fra Holland, hvor udsigten til at score en økonomisk gevinst har drevet værket i det salg af lejeboliger, som man fra politisk side har skubbet på. Modsat har der i Sverige været en mere beskeden købelyst i de tre-fire år, det har været muligt at købe kommunalt ejede lejeboliger, fordi priserne der har været tæt på markedspris.

Hans Christensen er også skeptisk over for regeringens målsætning om at bygge nyt for de penge, der kommer ind ved salg af almene boliger, og dermed afhjælpe den bolignød blandt mindrebemidlede, som regeringen ellers beskyldes for at ville forværre.

»Det vil trods alt være brugte boliger, man sælger, og man kan ikke bygge det samme antal kvadratmeter, som man sælger. Det nye er dyrere, så for hver gang man sælger 100 kvadratmeter, lpe den bolignød blandt mindrebemidlede, som den ellers beskyldes for at ville forværre.ar skubbet på. gten til  kan man måske bygge 50,« påpeger han.

Dertil kommer den tid, der går, før nye boliger er opført og til rådighed.

Udvalg skal forberede ret-til-køb

Ideen om at give beboere i almennyttige boliger mulighed for at overtage deres bolig på ejer- eller andelsbasis blev præsenteret i regeringsgrundlaget.

»Blandede boligformer giver ofte en varieret og bredt sammensat beboersammensætning. Samtidig er byområder med blandede ejerformer som regel relativt stabile og velfungerende. Derfor vil regeringen tilstræbe at blande ejerformerne i områder med mange almene boliger,« lød argumentationen.

Et embedsmandsudvalg med repræsentanter fra flere ministerier forbereder i øjeblikket reformen. Arbejdet skal være færdigt senest 1. januar 2003, men foreløbig har udvalget holdt sine kort helt tæt til kroppen.

 I grundlaget for udvalgsarbejdet står der blandt andet, at udvalget skal overveje, hvordan prisen for en almennyttig bolig skal fastsættes ved salg. Som retningslinje skal prisen på den ene side være så lav, at ordningen bliver attraktiv for beboerne, og på den anden side så høj, at beboerne ikke ved videresalg kan kapitalisere fordelen ved en lav leje. Udvalget skal også se på de juridiske aspekter, på de økonomiske konsekvenser for både boligorganisationer og det offentlige samt på konsekvenserne for beboersammensætning og mobilitet i de berørte almene bebyggelser.

Derimod står der intet om konsekvenserne for den boligsociale opgave, som den almene sektor er med til at løse ved at give kommunerne råderet over hvert fjerde lejemål til boliganvisning.

Blandede erfaringer fra Thatchers England

I sine overvejelser skal udvalget også inddrage erfaringer fra Københavns Kommunes salg af boliger i 1994-99 samt internationale erfaringer på området – især fra England.

I 1979 gennemførte Storbritanniens daværende konservative premierminister Margaret Thatcher nemlig »Right to buy«. Loven gav beboerne i de fem en halv million kommunale boliger ret til at købe deres boliger, og siden er over to millioner boliger blevet solgt.

Selv om vilkårene var favorable for beboerne, har det offentlige tjent milliarder af pund på handlen, og målt på den skala har »Right to buy« været det mest succesfulde af Thatchers privatiseringsprojekter. Mange mennesker – ikke mindst i London – har været glade for at købe en billig bolig, som siden er steget enormt i værdi, og som har givet dem mulighed for at score den helt store gevinst. På positivlisten tæller også, at mange kvarterer – ligesom det skete, da Københavns Kommune solgte sine lejligheder – har fået et ansigtsløft.

Men samtidig har de engelske kommuner spillet sig et boligsocialt redskab af hænde, og hjemløsheden er eksploderet. Ifølge en landsdækkende privat organisation, der står for social boliganvisning blandt andet i London, er der i dag over 50.000 hjemløse familier i den engelske hovedstad – 20 gange så mange, som da »Right to buy« blev indført.

De boliger, der fortsat er på kommunale hænder, er nu stærkt belastede. I forvejen var de så udslidte, at ingen ville købe dem, og nu skal de sammen med en almen sektor svarende til den danske løse alle sociale problemer. Disse boliger er blevet til regulære ghettoer.

Pres på boligselskaberne

Hans Skifter Andersen, seniorforsker ved Statens Byggeforskningsinstitut, mener, at den eneste mulighed for at fremme blandede kvarterer er at styre salget ved kun at give det fri i en begrænset del af en bebyggelse. Men så vil valgmuligheden i sagens natur ikke komme alle beboere til gode.

I øvrigt ser Hans Skifter Andersen den væsentligste udfordring for regeringen i at få boligselskaberne med på salget.

»De almene boliger er jo i princippet boligselskabernes private ejendom, som man ikke bare kan disponere over uden at direkte at bruge en ekspropriationslov. Men man kan selvfølgelig vride armen om på boligselskaberne ved at sige, at der bliver lukket for pengekassen, hvis de ikke gør det,« siger han.

Gert Nielsen, direktør i Boligselskabernes Landsforening, nægter at tro, at regeringen vil undlade at medvirke til afhjælpning af boligproblemerne, bare fordi boligbevægelsen ikke klapper i hænderne af begejstring. Det er, som han siger, ikke en politik, man vil vinde på i længden.

Men han har intet bud på, hvordan Boligselskabernes Landsforening vil reagere på en ekspropriation, for de foreløbige udmeldinger har ikke overbevist ham om, at det er det, man er ude på.

»Vores problem er, at vi ikke aner, hvad regeringen vil, og hvordan den vil gennemføre det. I virkeligheden er det et højere juridisk skoleridt, men det afgørende er, hvem der skal beslutte et eventuelt salg. Vi har tilbudt at deltage i det udvalgsarbejde, der skal forberede reformen, men må affinde os med at blive hørt på linje med Jyske Grundejere«, siger han.