Pensionister lever af boligformuen

Af

Nye låneformer har lokket flere pensionister til at udnytte den del af formuen, der er bundet i boligen. Især de afdragsfrie boliglån og bankernes boligkassekreditter er populære blandt ­pensionisterne.

MURSTENSMENU Nyt køleskab? Nyt sommerhus? Ny båd? Eller bare en ekstra tur i Irma? Intet er umuligt for en pensionist med friværdi. Og alt tyder på, at de tider er forbi, hvor pensionisters højeste mål i livet var at sidde i en gældfri bolig. Nye tal fra kreditforeninger og banker peger i samme retning: Danske pensionister har fået større appetit på at trække på boligformuen.

Det er især de afdragsfri lån, der har fået pensionisterne i gang med at bruge løs af boligformuen. På blot seks år er de afdragsfri lån således steget fra 0 til 64 procent af pensionisternes lån i boligen, viser helt nye tal fra BRF Kredit. Dermed overgår danskere over 65 år alle andre aldersgrupper i brugen af afdragsfrihed. Og pensionisterne nøjes ikke med at omlægge de gamle lån, fortæller cheføkonom i BRF Ulrikke Ekelund:

»Vi oplever oftere, at dem, der har betalt boligen ud, også begynder at tage tillægslån for at bruge af den værdi, der står i boligen.«

Pensionisternes appetit på friværdien bekræftes af tal fra Realkreditrådet, der viser, at kun hver tredje pensionist nøjes med at omlægge de gamle lån, når de henvender sig til kreditforeningen. Hele to ud af tre optager nye lån i boligen. Det fremgår af en særkørsel, som Analyseinstituttet Synovate har foretaget for Ugebrevet A4 på baggrund af en undersøgelse, analyseinstituttet udførte for Realkreditrådet sidste år blandt realkreditkunder, der havde omlagt eller optaget lån i 2007.

Vicedirektør i Realkreditrådet Jan Knøsgaard oplever, at pensionisterne ser helt anderledes på deres boligformuer, end dengang han begyndte at arbejde med realkredit for 23 år siden.

»I gamle dage satte man en ære i at sidde i gældfrit hus, når man gik på pension. Men det betød jo, at mange sad og sugede på lappen de sidste år, fordi de aldrig fik mulighed for at bruge de penge, de havde sparet op i boligen gennem et helt liv. Der er virkelig sket en mentalitetsforandring, som nok vil afspejle sig tydeligere, når de kommende generationer går på pension,« siger vicedirektør i Realkreditrådet, Jan Knøsgaard.

Friværdi som kassekredit

Udviklingen er gået stærkt, siden de afdragsfri lån blev indført i 2003. Realkredit Danmark oplyser til Ugebrevet A4, at fire ud af ti låntagere over 65 år i dag har mindst et afdragsfrit lån.

»De ældre er massivt overrepræsenteret, når det gælder afdragsfrihed, og det er også ganske fornuftigt. De har jo en stor friværdi, så der er ikke nogen grund til at spare mere op i boligen,« siger Lise Bergman, seniorøkonom til Realkredit Danmark.

Kigger man på pensionisternes lån i kroner og øre, har de afdragsfri lån for længst overhalet de traditionelle lån, hvor der både betales renter og afdrag.

Pensionisterne nøjes imidlertid ikke med at låne gennem kreditforeningen. Nye banklån, der populært sagt giver boligejere mulighed for at bruge en del af friværdien som kassekredit, er i dag ubredt til omkring hver syvende pensionist med egen bolig, viser tal fra Danske Bank. Udviklingen er gået stærkt, siden en lovændring i 2007 åbnede for, at bankerne kunne tilbyde såkaldte SDO-lån i konkurrence med kreditforeningerne. Kunderne kender de nye lån under navne som boligkassekredit, prioritetskonto eller totalkonto.

Blot to år efter den nye lov har 7 procent af Danske Banks kunder over 65 år en konto, der giver adgang til at trække på friværdien. Det svarer til hver syvende pensionist med egen bolig, forudsat Danske Banks kunder er sammensat nogenlunde som resten af befolkningen.

Nyt køkken – og lidt til køleskabet

Bankerne har til gengæld helt afskaffet de traditionelle ’nedsparingslån‘, der ellers blev lanceret som pensionisternes mulighed for at ’spise deres mursten’. Lånene gav en fast, månedlig udbetaling, som blev modregnet i folkepensionens tillæg og blev aldrig nogen succes.

»Nye låneformer gør det klart nemmere at udnytte boligformuen, end det var tidligere. Men de nye lån er jo også kommet, fordi pensionisterne efterspørger dem. Der er helt sikkert også sket en mentalitetsændring. Den generation, der kommer nu, har ikke tænkt sig at efterlade en masse til næste generation. De har været vant til at leve på et pænt højt niveau, og det vil de fortsætte med. Børnene må klare sig selv,« siger direktør i Realkreditforeningen, Karsten Beltoft, der repræsenterer Realkredit Danmark og Nordea Kredit - de to storbankers kreditinstitutioner, der er gået forrest med de nye boligkreditter.

Han mærker dog en vis afmatning i friværdi-lånene netop nu på grund af den finansielle krise:

»Men hvis vi skal hæve os op over den nuværende finansielle krise, så er jeg overbevist om, at det er en tendens, der vil fortsætte. De, der er seniorer i dag, er jo vant til at bruge af friværdien, og det vil de selvfølgelig også gøre som pensionister,« forudser Karsten Beltoft.

Meget tyder altså på, at vi må revidere billedet af de forsigtige bedsteforældre, der spinker og sparer for at efterlade et gældfrit hus til deres børn, når de dør. De findes stadig, men de er i bogstaveligste forstand et uddøende mindretal. Realkreditrådets tal viser godt nok, at 21 procent af pensionisterne bruger de nye lån i kreditforeningen til at betale gamle lån ud, investere eller spare op til pension. Men for otte ud af ti pensionister (79 procent) er målet med omlægning eller tillægslån at få flere penge mellem hænderne. Pengene går ifølge pensionisterne selv til alt fra ombygning af huset og nyt køkken, til bil, båd eller sommerhus.

Næsten fire ud af ti kroner går slet og ret til at leve for.

Analysen af de pensionister, der omlagde lån eller optog nye lån i 2007, viser desuden at:

  • Pensionister, der omlægger eller optager nye lån, typisk har en friværdi mellem 0,5 og 1,5 millioner kroner.
  • 22 procent fik et prioritetslån / boligkassekredit i banken i 2007
  • 34 procent fik et afdragsfrit lån
  • To ud af tre brugte afdragsfriheden til at opretholde eller øge forbruget: (’økonomisk råderum’, ’øget forbrug’, ’lavere ydelse’, ’nedgang i indkomst’)

Boligform afgør levestandard

I Ældresagens medlemsrådgivning har socialrådgiver Poul Dahl Hede også bemærket, at pensionisterne har fået øjnene op for de værdier, der ligger gemt i deres bolig.

»De, der er 60-70 år i dag, har meget mere blik for den formue, de har stående i boligen. De har ofte den indstilling, at de har givet deres børn en uddannelse og sørget for, at de kan tjene deres egne penge, så nu behøver de ikke give mere.«

Trods de voksende pensionsopsparinger, så er det i høj grad boligformen, der afgør, om den enkelte pensionist har en god økonomi eller ej, konstaterer Poul Dahl Hede:

»Det helt centrale for pensionisternes økonomi er, hvad de betaler for at bo. Og der har dem i egen bolig nogle helt andre muligheder for selv at styre huslejen. For de pensionister, der bor til leje, er der er ikke nogen redningsplanker. Der er jo ikke nogen, der vil låne dem penge, for hvordan skal de betale dem tilbage? Deres økonomi er låst til pensionen.«

To tredjedele af de pensionister, der optræder i Realkreditrådets undersøgelse, oplyser, at de aktivt følger med i rentefald og -stigninger, så de kan få mere ud af boligformuen. 13 procent benytter en omlægning af lånet til at indbetale ekstra penge på pensionsordningen. Det giver velbjærgede pensionister mulighed for at trække indbetalingerne fra i topskatten og få dem udbetalt til en lavere skattesats over pensionsordningen. Alt sammen kunster, der er lukket land for pensionister i lejebolig.

Den største forskel er dog, at pensionister med egen bolig kan bruge friværdien som reserve til uforudsete udgifter, som pensionen ikke levner plads til. Det er, ifølge Karsten Beltoft, netop hvad mange bankkunder bruger de fleksible boligkassekreditter til.

»Første skridt er ofte at sige, ’nu har vi pengene stående her som ’buffer’ – ikke fordi vi vil bruge dem – men bare for en sikkerheds skyld.’ Men når pengene så står der, så kan det godt være, der lige ryger lidt til en ferie eller til større julegaver.«

Til den sidste krone

Fordelen ved boligkassekreditterne er, at de først trækker renter i det øjeblik, pengene bliver hævet. Ulempen er, at selv om banken henter pengene i kundens friværdi, så er der tale om et banklån med variabel rente. Der skal altså være råd til, at renten pludselig sender ydelsen på boligkreditten i vejret.

Det er nu især den psykologiske barriere og frygten for at forgælde sig ud af egen bolig, der afholder nogle ældre fra at hoppe på boligkreditterne eller de afdragsfri lån, fortæller Ældresagens socialrådgiver.

»Der er mange helt almindelige mennesker, som faktisk er blevet rige på deres bolig, uden helt at være klar over det. Hvis de realiserede deres ejendom og fandt en lejebolig, kunne de jo blive millionærer. Men der er stadig mange, der er bekymrede for at gøre det. Rigtig mange snakker om, at ’vi ved jo ikke, hvor længe vi lever, så hvad gør vi om ti eller tyve år, hvis vi begynder at tage lån nu?’,« siger Poul Dahl Hede.

Der er da også gode grunde til ikke at belåne sig. For selv om man dropper afdragene, så skal renterne på de voksende boliglån stadig betales – evt. med nye lån. Og den skrue har selvfølgelig en ende, som i værste fald kan komme, før man alligevel skal bæres ud af huset.