Ørestaden risikerer at ende som ghetto

Af

Nybyggerier som Ørestaden i København skal lokke 20.000 københavnere til at bosætte sig på Amager. Men flere eksperter advarer om, at man gentager fortidens byplanlægningsfadæser og styrer langsomt mod faren for ghettodannelse af endnu et område i hovedstaden.

RIGDOMSSLUM Århus har Gellerupparken, Odense har Vollsmose og Helsingør har Vapnagård. Boligområder, som regeringen betegner som ghettoer. Områder, hvor skiftende regeringer har afsat betydelige milliardbeløb til strategier og byfornyelse, i håb om at ændre et image fra slumkvarter til et ry som et levende, mangfoldigt og trygt boligkvarter.

Mens politikere, forskere og arkitekter forsøger at finde nøglen til at vende kursen i landets ghettoer, bygger man i København et nyt prestigeprojekt med karréer, der skal være lækre luksusboliger til middelklassen tæt på både by og natur. Et projekt, der ifølge flere forskellige eksperter har så mange fællestræk med de boligkvarterer, der i dag er endt som ghettoer, at de kalder Ørestaden for »en dårlig by, som løbet er kørt for«.

Ørestaden er tiltænkt personer, der gerne vil bo tæt på hovedstaden med lys og luft til udlejningspriser på 10.000 kroner om måneden for 90 kvadratmeter fordelt på tre værelser. Lige nu bor der cirka 5.000 mennesker, men når alle boliger står færdige, kan der bo op mod 20.000 københavnere, oplyser Ørestadens hjemmeside.

Skoler, børnehaver og Skandinaviens største indkøbscenter, Fields, er også en del af Ørestaden. Og selv om billederne på hjemmesiden viser glade mennesker, der løber på rulleskøjter og børn, der flyver med drager i solskin, så er det alligevel som om, at Ørestaden ikke lever helt op til drømmen. Til salg-skiltene kæmper om opmærksomheden i vinduerne, der flere steder står tomme og mørke hen.

Flere af de eksperter, Ugebrevet A4 har talt med, mindes tidligere byplanlægningsprojekter, når de ser på situationen i Ørestad. Som landskabsarkitekt Jacob Kamp siger:

»De elementer, der mangler i Ørestaden, er nøjagtigt de samme ting, man mangler i ghettoerne. Nu går man ind og bygger om og river ned i ghettoerne, så det mere kommer til at ligne den klassiske by, for det kan folk bedre håndtere, og rent socialt fungerer det simpelthen bedre. Men samtidig med man retter op på fordoms fejl i ghettoerne, gentages fejlene i Ørestaden.«

Økonom Søren Olesen, der tidligere har været ansat i boligorganisationen AKB og i et privat rådgivningsfirma, og begge steder arbejdet med indsatsen mod ghettoer, bekymrer sig også for udviklingen af området tæt på Københavns havn og Amagerfælled.

»Nogle af de tendenser, der gjorde, at Taastrupgård er endt som ghetto, er nogle af de samme tendenser, der gør sig gældende i Ørestaden nu,« siger han.

Boligerne er alt for dyre

De arkitekter og økonomer, Ugebrevet A4 har talt med, peger på flere faktorer, der i øjeblikket sætter skrue på en negativ spiral for den nybyggede Ørestad. Både økonomi, krisetiderne og arkitekturen arbejder imod en positiv forstærkende udvikling af de nye boligområder.

Først og fremmest har man bygget midt i et byggeboom, og det har medvirket til, at lejlighederne i dag er meget dyre – uanset om man køber eller lejer. Som Jens Lunde, økonom og lektor ved Handelshøjskolen i København (CBS), forklarer:

»Markedet har ladet et byggeboom køre for fulde sejl, sælger grunde, sætter byggeri i gang, får det gjort færdigt og har ladet det gå huhej-vilde-dyr. Når man generelt har et byggeboom, så får man også dyrere håndværkere, mindre effektivitet og det tager en del af rentabiliteten i det. Så står du både med mange flere boliger i nye ejendomme og glemmer boligerne i de gamle ejendomme. For i sådan et marked, flytter folk fra et område, hvor de havde en bolig og ud til Ørestaden. Og den bolig, de boede i, skal sælges eller lejes ud til andre. Man får en stor tilvækst til boligmarkedet, som det viste sig, der ikke var en tilsvarende større befolkning til. Tilmed er boligerne i Ørestaden typisk mindre og rettet mod unge par og måske unge familier. I det segment er der formentlig bygget alt for meget,« siger han.

Med høje boligpriser bliver det relativt få, der har råd til at bo i Ørestaden. Derfor er det for mange københavnere en midlertidig løsning at bo til leje i Ørestad, mens man venter på at få råd til en ejerbolig, forklarer Hans Skifter Andersen, der er seniorforsker hos Statens Byggeforskningsinstitut (SBI).

»Folk har ikke råd til de dyre lejligheder. Nogen vælger at tage dem for en periode, mens de venter på ejerboligmarkedet skal falde ned igen. Ørestadens segment er folk, der er i bevægelse, det vil sige, der er hurtig udflytning igen. I en periode har de kunnet fylde lejlighederne op, men nu begynder folk at flytte derfra, samtidig med det er svært at fylde op igen. Derfor står der mange tomme lejligheder,« siger Hans Skifter Andersen og tilføjer:

»Man har bygget for mange. Det er en enorm vækst, der har været i byggeriet i Københavns Havn. Det er det, der er problemet.«

Øges udlejningsproblemerne i Ørestaden, kan resultatet i sidste ende være, at boligorganisationerne vælger at tilbyde tomme lejligheder til Københavns Kommune til løsning af boligsociale problemer, for på den måde at få dækket udgifterne ind – og så åbner man op for nye beboere med lavere indkomster. Det kan være positivt, fordi man dermed bryder en ensartet beboersammensætning, men det kan også være skidt, hvis man pludselig får en overvægt af lavtlønnede og kontakthjælpsmodtagere i bestemte boligblokke. Så øges risikoen for ghettodannelse mærkbart, forklarer selvstændig økonom Søren Olesen.

Tomme lejligheder giver utryghed

Omvendt er de tomme lejligheder første skridt på vej ned i den negative spiral for et boligkvarter. Derfor vil udlejningsbureauer eller ejendomsselskaberne også gøre meget for at få området fuldt beboet.

»Vi ved, at det er hamrende ubehageligt at bo i et boligområde, hvor halvdelen af lejlighederne står tomme. De tomme boliger appellerer nærmest til indbrud og hærværk. Og når man først kommer dertil, så bliver det virkelig ubehageligt at bo der,« siger Søren Olesen og tilføjer:

»Derfor er det ikke kun økonomien, der er årsag til, at boligorganisationerne har travlt med at leje ud. Det er simpelthen også et spørgsmål om, at det ikke rart at bo der, hvis der ingen er i nabolejligheden.«

Men Ørestadens byggeri er ikke bare plaget af økonomiske problemer. Arkitekturen og byplanlægningen møder kritik for at gentage de klassiske fejl, som man begik, da man byggede de boligområder, som i dag betegnes som ghettoer. Byrådgiver og redaktør af en bog om sammenhængen mellem arkitektur og sociale problemer, Niels Bjørn, mener, at der er tre helt grundlæggende problemer i Ørestad. Problemer, som gør det sværere for mennesker at slå rødder og føle ejerskab til det område, hvor de bor, og som er de samme problemer, der findes i ghettoer landet over.

Funktionerne er adskilt. Transport for sig, bolig for sig, butik for sig. Det giver ikke liv til et boligområde.

Skalaen er for stor. Man føler sig lille og fortabt.

Der er ingen semi-private rum – som eksempelvis en aflukket gård, hvor du mødes med dine naboer.

Niels Bjørn uddyber de tre problemer.

»Det første, man gjorde, var at anlægge centeret Fields, som en stor kasse, der er fuldstændig lukket, så handelsaktiviteterne ikke spilder ud og giver liv til kvarteret. Det vil sige, man har placeret forretningerne ét sted, så har man boligerne ét sted og så løber transportårerne for sig selv, som lukkede rør, der er svære at krydse. Det er den modernistiske måde at planlægge på ved at skille ad i forskellige zoner, som blev opfundet tilbage i midten af forrige århundrede, og det er lige præcis sådan Gellerupparken og Vollsmose er tænkt. Det er bare dårlig byplanlægning, det får man ikke liv ud af,« forklarer han.

Ikke rart at være

Mange af ejendommene er bygget som høje boligblokke med mange etager. En form, der blandt andet er valgt, fordi det er billigt, forklarer Hans Skifter Andersen fra SBI.

»Det bliver en dårlig by, fordi man smækker store bebyggelser op, der ikke hænger sammen. Men det er den billigste måde at bygge på,« siger han.

Alternativet er, ifølge Hans Skifter Andersen, at bygge en rigtig by, hvor man spreder forretningerne ud over boligkvarteret og skaber sammenhæng mellem bygningerne, »ligesom man bør bygge flere og mindre huse i stedet for store blokke, der står rundt omkring.«

En pointe, som Niels Bjørn også lægger vægt på, når han ser på de problemer i Ørestad, der er lig ghettobyggeriet.

»Man har bygget i alt for stor skala. Den menneskelige krop befinder sig ikke særlig godt i Ørestaden. Der er nogle af bygningerne som er superfine enkeltvis, men generelt mangler der en mellemskala, som gør det rarere for kroppen at være der, og som opbløder den hårde kontrast mellem de stejle, høje bygninger, og det åbne, flade uderum. Man går på grønninger eller langs store veje forbi nogle byggerier, som er meget meget store, og føler sig lidt fortabt, og den slags oplevelser gør, at man ikke får lyst til at være der. Og det hænger sammen med ghettodannelse på den måde, at hvis man ikke får lyst til at være der ender det med, at det kun er dem, der ikke har andre muligheder, der ender med at være der,« siger Niels Bjørn og opsummerer:

»Der er simpelthen ikke rart at være.«

Det tredje og sidste af de problemer, som Niels Bjørn hæfter sig ved i Ørestad er fraværet af det, han kalder semi-offentlige eller semi-private rum.

»I den klassiske by har du en karré og en gård, der kun er fælles for dem, der bor i bygningen rundt om. I den lukkede gård kan du sende børnene ned, du kan hænge vasketøj op og du kan sidde på en bænk og drikke en kop kaffe med naboen eller grille med dine venner. Det føles som et afskærmet rum, hvor man er tryg og lærer sine naboer at kende,« forklarer han og pointerer:

»Den slags rum er helt vildt vigtige i bymiljøer, for har man ikke dem, har man kun sin private lejlighed og så det store offentlige rum, der er fælles for alle. Der er brug for zoner, der er forbeholdt et afgrænset fællesskab. Som bygningerne ligger i Ørestaden, findes de miljøer ikke i dag.«

Uden den klassiske bys karréer og gårdmiljøer opstår der store, åbne zoner, som ikke er afgrænset og som ingen føler et ejerskab for. Risikoen ved de områder er, at de kan indtages af andre. Som Niels Bjørn forklarer, kan det enten være grupper, der indtager zonerne for at bygge lejepladser, eller man kan risikere, at eksempelvis bander indtager zonerne, som det er set i ghettoerne.

Langt fra luksus til ghetto

Men selv om eksperterne hæfter sig ved, at Ørestaden har nogle af de samme problemer, som ghetto-bebyggelsen har, er der også elementer, der taler imod. Blandt andet er der relativt få almene boligblokke og dem, der er, har indtil nu en så høj husleje, at ingen mennesker på overførselsindkomst har råd til at bo der. De områder, som regeringen i dag betegner som ghettoer, er alle primært beboet af beboere på overførselsindkomster. Og så længe priserne på lejeboligerne i Ørestad er relativt høje, vil området snarere få status som halvtomt »rigdomsslum« mener blandt andre Niels Bjørn.

Og for at undgå de tomme lejligheder forsøger udlejerne sig i første omgang med at tilbyde lejekontrakter på kort tid. Det forstærker den mekanisme, bydelen allerede er præget af, nemlig hurtige fraflytninger.

»Det er uholdbart. Man skal se på, hvad man kan gøre, for at få folk til at bo der hele livet. Løbet er kørt for Ørestaden. Man har gjort lidt mere i Sydhavnen, så måske kan man få folk til at blive boende der. Ørestaden bliver et transitområde, det tror jeg ikke, der er nogen tvivl om,« siger Hans Skifter Andersen.

Hos det almene boligselskab KAB, der har 129 lejligheder i Ørestad City, er man ikke helt så opgivende på vegne af området. KAB’s udlejningschef Lone Skriver oplever nemlig ikke, at deres lejligheder står tomme længe af gangen.

»Der er rigtig mange boliger til udlejning på markedet, og det mærker vi også. Vi har desværre en del, der opsiger deres boliger og flytter væk igen. Det skyldes mange ting: Nogle vil væk fra området, nogle flytter i hus og nogle har behov for større lejlighed og nogle bliver arbejdsløse. Men der er stadig en efterspørgsel, selv om ventetiden ikke er lang,« siger hun og tilføjer:

»Nybyggeriet ligger altid med de korteste ventelister.«