Flere og flere boligejere har adresse i skattely-lande

Af Illustration: Gitte Skov

Danmark oplever en langsom boliginvasion fra udlandet, viser den første undersøgelse af udlændinges og udlandsdanskeres boligforhold i Danmark. Hvert år køber 400 nye personer med adresse i udlandet sommerhus, lejlighed eller villa her i landet. Især flere købere fra skattely-lande som Schweiz og De Forenede Arabiske Emirater får nu Skat til at foretage en undersøgelse.

SPEKULATION På trods af de senere års bolignedtur bliver det danske boligmarked i stigende grad opkøbt af mennesker, der er registret i skattely-lande.

Det viser den største og mest omfattende kortlægning af samtlige ejendomme i Danmark, som er ejet af en udlandsdansker eller en udlænding.

Mest iøjnefaldende er det, at personer, som er registreret i Schweiz – kendt som danskeres foretrukne skattely – og De Forenede Arabiske Emirater, har købt henholdsvis hver 5. og hver 10. af de boliger, som de seneste tre år er købt af mennesker med adresse i udlandet.

»Det her understøtter vores tese om, at nogle laver skatteplanlægning,« siger Preben Buchholtz Hansen, afdelingschef i SKATs enhed for økonomisk kriminalitet.

Undersøgelsen er foretaget af Kaas & Mulvad for Ugebrevet A4 og baserer sig på oplysninger fra OIS – den Offentlige Informationsserver, der samler oplysninger vedrørende samtlige ejendomme i Danmark.

I dag står næsten 27.000 personer som hele eller delvise ejere af de mere end 19.000 boliger herhjemme, der er opført i ejendomsregistret med ’udenlandske’ ejere.

Hvert år er der 400 nye personer, der bliver boligejere i Danmark, og værdien af udlændinges og udlandsdanskeres boliger er i dag, set i forhold til den seneste offentlige ejendomsvurdering, knap 35 milliarder kroner. Det svarer til værdien af samtlige boliger på Bornholm.

Schweizerne kommer

Oftest er ejerne registreret som bosiddende i Tyskland, Sverige, Norge eller i Storbritannien, og tendensen viser da også, at blandt de i alt 608 nye ’udenlandske’ boliger, der er handlet de seneste tre år, er tre ud af fire købt af mennesker med officiel adresse i enten Norge og Sverige.

Men alene personer, som hævdes at være bosiddende i Schweiz, har i samme periode opkøbt 121 ejendomme i Danmark. Det betyder, at 1.110 personer fra alpelandet i dag ejer bolig i Danmark.

Samme tendens gør sig gældende for personer fra De Forenede Arabiske Emirater. Her findes i dag 182 ejendomme, som er ejet af en person med officiel adresse i ørkenstaten.

Hos SKAT, der har fået forelagt tendensen i Ugebrevet A4’s undersøgelse, får tallene øjeblikkelig konsekvens.

»Når I kommer med de her tal, der viser en stigning, har vi en forpligtelse til at tage det op. Det vil vi gøre nu,« siger Preben Buchholtz Hansen.

Myndighedens igangværende aktioner, der involverer udveksling af internationale bankoplysninger og kontrol med udlandsdanskere, som bruger deres kreditkort her i landet, ventes – forsigtigt anslået – at indbringe SKAT langt over en milliard kroner i ekstra skatteindtægter.

Så selv om udlandsdanskeres og udlændinges ejendomme udgør mindre end en procent af den samlede boligmasse i Danmark, vil SKAT nu foretage en undersøgelse i sit eget system for at se, om der er mennesker, som myndigheden kender fra andre sammenhænge, der pludselig opholder sig i skattely-lande. Eller om der er personer i bestemte lande, som efter oplysningerne i Ugebrevet A4’s undersøgelse synes påtrængende at få kigget nærmere efter.

»Spørger vi i Tyskland, om de kender en dansker, der er fraflyttet til landet, men som ikke er registreret nogle steder, kan vi begynde at undre os. Hvorfor er der er en Pedersen, der bor i Tyskland, men som har købt ejendom i Danmark? Især hvis tyskerne ikke kender ham ud over eksempelvis en postadresse. Den type oplysninger kan vi lynhurtigt få fra EU-lande. Men det har hidtil været mere end svært at få ud af skattely-lande,« siger Preben Buchholtz Hansen, der bemærker, at personer fra en række mere ’kuriøse’ lande står som ejere af boliger i Danmark.

Verden er blevet mindre

Men SKAT vil dog heller ikke male fanden på væggen. At mennesker fra andre lande i stigende grad bliver boligejere i Danmark skyldes også, at verden i dag er mindre end tidligere.

»Når jeg ser sådan en liste her, ville jeg for 20 år siden have undret mig. Men i en global verden i dag, hvor folk handler på nettet, og du kan placere dig alle mulige steder helt legalt, er der ikke noget unaturligt i, at mange boliger i Danmark er ejet af folk, der er ikke-danskere,« siger han.

»Hvis vi kigger på den her masse og ser, hvor de personer bor henne, vil der for langt størstedelen være en naturlig forklaring. Udenlandske ambassader køber ejendomme i Danmark, og store virksomheder har ejendomme, som de blandt andet bruger til forskere. Men en stigning i antallet af mennesker, der bor i skattely-lande eller ’skattely-lignende’ lande, og som ejer boliger i Danmark, undrer. Hvis man bor i et eksotisk skattely-land, hvad er så incitamentet til at have fast ejendom i Danmark,« spørger Preben Buchholtz Hansen.

Der er mange årsager til, at mennesker vælger at have enten lejlighed eller sommerhus i Danmark, mens de bor og arbejder i fjerne lande langt herfra.

Det omskiftelige boligmarked – især i København – er en af dem. Det er for eksempel grunden til, at Jóannes Kjølbro, der er udstationeret i Qatar for Maersk, i dag ejer en lejlighed på Edvard Thomsens Vej på Amager i København.

»Da jeg fik tilbud om udstationering i 2008 forsøgte vi gennem en ejendomsmæglerkæde uden held at sælge lejligheden. Heldigvis fik vi gennem bekendte kontakt til nogle, der gerne ville leje den, så det gjorde vi for tre år. Vi har således ingen adgang til lejligheden. Den skal sælges, så snart det er muligt,« skriver Jóannes Kjølbro i en mail via Facebook.

I Hørsholm ejer Hans Ulrik Clausen også en lejlighed. Han bor der heller ikke. Men det er et helt bevidst, strategisk valg – og har i øvrigt ikke noget med skattesnyd at gøre, fortæller han.

Hans Ulrik Clausen og hustruen opholder sig i Bahrain, hvor han arbejder som ingeniør for Cowi. Parret har været i Bahrain i syv år, tidligere har de været i både Oman og Marokko.

Hans Ulrik og Inge Clausen har købt lejligheden i Hørsholm for at have en bopæl, når de vender tilbage til Danmark. Det sker næste år, hvor Hans Ulrik Clausen stopper med at arbejde, fordi han fylder 67.

»Vi havde tidligere et hus, men solgte det, fordi det var lidt vanskeligt at få haven passet og få sneen ryddet. Vi bliver også ældre, så vi solgte det og købte i stedet en ejerlejlighed med det sigte at flytte i den, når vi vender tilbage til Danmark. Men fordi vi hele tiden har haft ejendom i Danmark, er jeg skattepligtig til Danmark, og betaler også skat der,« siger Hans Ulrik Clausen.

En udlandsdansker, der har sommerhus i Hornbæk, selv om han er registreret i skatteparadiset Cayman Islands, ønskede slet ikke at give nogen forklaring på boligforhold. Da vi fangede ham på hans danske mobilnummer, lød hans forklaring således:

»Vi er på vej tilbage til Danmark, så hvis du vil ringe til en anden, vil det være fint. Jeg deltager ikke i sådan noget, ellers tak, du…«

Hornbæk er hot

Af de knap 27.000 ’udlændinge’, der står opført som boligejere i Danmark, foretrækker de fleste kystnære områder eller storby. 8 ud af 10 ejer således enten et sommerhus, en villa eller en ejerlejlighed.

De fem mest foretrukne byer er i Hornbæk, i Københavns Ørestad og havnefronten Islands Brygge, samt i Gilleleje, Hellerup og i Skagen.

Udlændinge og udlandsdanskeres samlede boligværdi – målt efter den seneste offentlige ejendomsvurdering – er således allerhøjest i postnummer 3100, der dækker det nordsjællandske sommerparadis Hornbæk i Helsingør Kommune.

Samtlige Hornbæks ’danskejede’ boliger er således lidt mere end ni milliarder kroner værd, mens udlandsdanskere og udlændinge tilsammen ejer sommerhuse og villaer for knap en milliard kroner. Godt hver 10. ejendom i Hornbæk har altså i dag en ejer, der officielt bor i udlandet.

Situationen vækker bekymring hos Helsingørs borgmester, Johannes Hecht-Nielsen (V):

»Vi mister skatteindtægter, så i vores planlægning gør vi meget ud af, at de nye boliger, der udbydes til salg, skal målrettes folk, der permanent bruger dem som helårsboliger,« siger han.

Borgmesteren fortæller, hvordan ældre boliger i Hornbæk tidligere er blevet omdannet til ferieboliger, så udlændinge og udlandsdanskere kunne købe husene og lade dem stå tomme store dele af året. Den tendens vil kommunen gøre alt for at stoppe.

»Vi vil helst have folk, som betaler personskat i Danmark, og derfor er det et problem, vi er opmærksomme på. Vi ønsker ikke, at vores helårsboliger bliver omdannet til ferieboliger og opkøbt af udlandsdanskere,« siger han.

»Sådan nogle luksusboligblokke kunne meget nemt blive spøgelsesområder. Kommunen får jo kun ejendomsskatten, og Helle Thorning-Schmidts skattesag viser tydeligt, at der er en problemstilling med at være udlandsdansker,« siger Johannes Hecht-Nielsen.

Krav om helårsbeboelse

I landets største by er en procent af den samlede boligmasse i postnummer 2300 – København Syd – ejet af personer, der er registret i udlandet. Værdien af boligerne løber op i knap en milliard kroner.

Forklaringen på den høje koncentration i netop dette område skyldes, at det suverænt er det område i København, hvor der er bygget flest boliger de seneste 15-20 år. Og som hovedregel gælder, at når en bolig er nyopført og ikke tidligere har været helårsbolig, må ejeren godt lade være med at have folkeregisteradresse på adressen og lade lejligheden stå tom.

København har på den ene side en interesse i at være attraktiv ved at have lejligheder, som kan bruges midlertidigt af ambassader og erhvervsfolk. Det kan hovedstaden være ved, at boligmassen til en vis grad fremstå fleksibel. Og kommunen kan i op til 10 procent af boligmassen undlade at kræve, at boligerne er ’helårsbeboelse’.

Omvendt ønsker kommunen ikke en invasion af udlandsdanskere og spekulanter med tomme lejligheder og mistet skat til følge. Den risiko har kommunen med både boligreguleringsloven og planloven i hånden forsøgt at fjerne ved at kræve, at alle nyopførte boliger skulle opføres som ’helårsbeboelse’.

Men hvorfor tager Skat først sagen op nu og undersøger udlandsdanskeres boligforhold?

»I princippet skal vi have fokus på alt, og det med ejendomme er ikke nyt, for hver gang vi har en sag, har vi jo også ofte en ejendom. Men hver gang vi bliver klogere – vi sidder jo også og analyserer ting – har vi en forpligtelse til at se, om det er noget, vi kan bruge,« siger Preben Buchholtz Hansen.