LEJERE Det er sjældent, at en rapport fra centraladministrationen får masser af roser fra regeringens skarpeste kritikere. Det er ikke desto mindre tilfældet med »Den almene boligsektors fremtid«, som Socialministeriet udsendte i sidste måned. I sit høringssvar betegner Boligselskabernes Landsforening rapporten som »solid og grundig« og »et godt udgangspunkt«, mens regeringen opfordres til at læse analyserne fra dens egne embedsmænd.

De rosende ord fra boligselskaberne er ganske forståelige. Den 500 sider tykke rapport tegner et dystert billede af den almene sektor: Skæv beboersammensætning. Hårdt pres fra ejerboligerne. Og et massivt behov for investeringer, der kan modernisere boligerne og træde op mod ghettodannelse.

Rapporten er et led i de boligpolitiske forhandlinger, der i disse uger går ind i den afgørende fase. Forhandlinger, der både handler om næste års økonomiske rammer for og mere langsigtede reformer af den almene sektor.

Socialministeriets rapport peger på, at der i de seneste årtier er sket en dramatisk ændring af den almene sektor. I 1970 udgjorde parfamilier det store flertal af beboerne, og langt de fleste var i arbejde. I dag er næsten to ud af tre enlige, og halvdelen står uden for arbejdsmarkedet. »Det er således den almene sektor, der i særlig grad har opsuget den generelle stigning i andelen af husstande uden tilknytning til arbejdsmarkedet,« fastslår embedsmændene.

Samtidig er der internt i den almene sektor stor etnisk og social skævhed. Rapporten vurderer, at omkring 50.000 boliger ligger i ghettoer eller »ghettolignende afdelinger«. Og det er formentlig lavt sat. I sit høringssvar peger Kommunernes Landsforening (KL) på en analyse, som Statens Byggeforskningsinstitut sidste år foretog for Ugebrevet A4. Den konkluderede, at hele 36 procent af den almene sektor er i risiko for at udvikle sig til ghettoer.

Også økonomisk er den almene sektor under pres. Lav rente, nye låneformer og skattestop har i de seneste år styrket ejerboligerne, vurderer embedsmændene. Det kan ændre sig med en stigende rente, men aktuelt er der især en svær konkurrence for lejlighederne i store dele af Jylland, hvor ejerboligerne er relativt billige.

Rapporten går også ind i den aktuelle strid om den almene sektors fonde, som splitter partierne på Christiansborg. Siden 2002 har politikerne finansieret en del af nybyggeriet gennem den såkaldte Landsbyggefond, som betales over huslejerne i de almene boliger. For nylig brød Socialdemokraterne ud af boligforhandlingerne, fordi dette angiveligt er tyveri af »lejernes penge«.

Forhandlingerne fortsætter imidlertid mel-lem regeringspartierne, Dansk Folkeparti og de radikale. Men økonomien er stadig et stort stridspunkt. I forslaget til ny finanslov vil regeringen bruge 3,1 milliarder kroner fra Landsbyggefonden på nybyggeri. Derimod vil Dansk Folkeparti og de radikale kun bruge et mindre beløb og i stedet afsætte flere penge til renovering, ghettobekæmpelse og lavere husleje i udsatte boligområder.

Embedsmændenes rapport peger da også på, at Landsbyggefonden allerede i dag er spændt til bristepunktet. Allerede trufne beslutninger betyder, at fonden vil køre med underskud frem til 2019 – først da vil stigende indtægter for alvor skæppe i kassen og vende billedet.

Samtidig fremhæves det, at den almene sektor har et stort behov for investeringer i at renovere og modernisere boligerne. Det er for eksempel tilfældet, hvis små lejligheder skal lægges sammen til større og mere attraktive boliger. Og det er tilfældet, hvis der skal indsættes elevatorer og lignende, som kan gøre lejlighederne velegnede for ældre og handicappede.

Det lykkes dog embedsmændene at konstruere et scenario, hvor der både er penge til nybyggeri, ghettoindsats og lidt mere renovering. Det bygger imidlertid på, at politikerne ikke kun inddrager Landsbyggefonden, men også en del af de såkaldte »lokale dispositionsfonde«, der hører under de enkelte boligselskaber.

Kommunerne og boligselskaberne betvivler dog, at dette regnestykke hænger sammen. Pengene til renovering og modernisering i dette scenario er ikke tilstrækkelige, hvis de almene boligers konkurrenceevne skal forbedres, og der skal dæmmes op mod en skæv beboersammensætning, påpeger KL.

Den omfattende embedsmandsrapport er frem for alt kommet til verden på grund af ønsket om grundlæggende reformer af den almene sektor. Reformer, der især er et kardinalpunkt for de radikale.

Rapporten kommer da også med de hidtil grundigste reformskitser. Der lægges op til forandringer på tre områder:

• Udjævning af husleje,
• ny finansiering af nybyggeri,
• mål- og aftalestyring.

Der er i dag et voldsomt »huslejespænd« i den almene sektor. De nye lejligheder er langt dyrere end de ældre, og samtidig er de sociale problemer især koncentreret i nyere boligkomplekser. På den baggrund foreslår embedsmændene en reform med »kvalitetsbaseret husleje«, så huslejen stiger i de ældre boliger, men falder i de nyere.

Også Boligselskabernes Landsforening (BL) foreslår en huslejeudjævning, dog efter en anden model end embedsmændene. Ingen af delene bliver imidlertid til noget. Da socialminister Eva Kjer Hansen (V) sendte rapporten til høring, tog hun det helt usædvanlige skridt direkte at undsige sine egne embedsmænd:

»Modellerne kan gennemføres på en måde, så der ikke sker en stigning i den gennemsnitlige husleje for hele den almene boligsektor. Imidlertid vil mange lejere, især i det ældre byggeri, opleve huslejestigninger, hvis en af modellerne gennemføres,« skriver ministeren i sit følgebrev og fortsætter:

»Som det vil være alle bekendt, er sådanne lejeforhøjelser i modstrid med regeringsgrundlaget, og det skal derfor præciseres, at det ikke er regeringens politik at introducere lejeforhøjelser.«

Embedsmændene foreslår også en anden finansiering af nye almene boliger:

»Der er i de senere år sket et fald i niveauet for de gennemsnitlige boligomkostninger i en nybygget ejerbolig som følge af nye låneformer og skattestoppet… Da beboerbetalingen i nyt alment byggeri ligger fast, er det almene nybyggeris konkurrenceevne over for ejerboliger blevet forringet,« konstaterer rapporten.

Den foreslår derfor en række ændringer, som kan føre til lavere huslejer. En af dem er, at realkreditlån fremover betales tilbage over 40 år i stedet for 30. En anden er, at statens tilskud til almene boliger fremover gives som engangstilskud, så boligselskaberne får større frihed til selv at finde løsninger.

Også på anden vis lægger rapporten op til at rydde ud i de mange statslige regler for almene boliger. Fremtidens almene sektor skal i højere grad være »mål- og aftalestyret«, især gennem et tæt samarbejde mellem kommunerne og boligselskaberne.

Fremover skal boligselskaberne således kunne aftale en række nye »sideaktiviteter« med kommunerne. For eksempel at bygge en blanding af lejeboliger og ejerboliger, der sælges og indbringer ekstra midler. Eller at boligselskabet også står for pleje i ældreboliger.

Disse forslag modtages med kyshånd af både KL og BL. Boligselskaberne frygter dog, at det hele ender med en »minireform«, som godt nok giver selskaberne lidt friere rammer, men samtidig lader den almene sektors egne fonde betale hele nybyggeriet.

Kilder tæt på de politiske forhandlinger vurderer da også, at økonomien bliver de kommende ugers helt store knast. Først når det er på plads, kan politikerne for alvor tage fat på mere grundlæggende reformer. Denne del af forhandlingerne munder formentlig ud i en reformskitse, som skal arbejdes igennem i endnu et udvalg. Det er imidlertid tvivlsomt, om politikerne tør tænke lige så radikalt som embedsmændene.